Data Pubblicazione: 16 Febbraio 2016

Sviluppi e club deal per Hnwi

La mancanza di prodotto immobiliare spinge l’ingegno e l’iniziativa. In forma diversa rispetto al passato: non più sviluppi immobiliari, o almeno in numero limitato, quanto piuttosto riqualificazioni. Anche nell’ottica di evitare il consumo di nuovo suolo, come vuole la filosofia etica di un approccio ecosostenibile al real estate. Qualche iniziativa singola riprende, sempre con fatica, nelle diverse città italiane ad opera più che altro di privati locali mentre i grandi investitori internazionali, fondi sovrani o gruppi di private equity, preferiscono concentrarsi a Milano e Roma nell’acquisto di asset a reddito.

Che sia l’acquisto della villa palladiana da tenere in portafoglio per trent’anni, usandola come seconda casa o mettendola a reddito magari affittandola per eventi, oppure l’investimento opportunistico in un asset o in un piccolo portafoglio di immobili da riqualificare e riconvertire, il real estate mantiene l’appeal per gli High net worth individuals (Hnwi). Con le dovute cautele, in un momento in cui i valori sono ancora lontani da una ripresa, negando così all’investitore guadagni in capital gain nel breve e forse anche nel medio periodo. Ecco perché diventa fondamentale la valutazione del miglior asset nella miglior location per massimizzare il rendimento.

Lo scenario resta complicato con mercati che vivono una fase di volatilità assoluta. Passato questo momento bisognerà capire cosa succederà, ma molti ipotizzano che l’investimento immobiliare non perderà fascino, soprattutto sul fronte rendimenti (si va dal 4-5% del retail di lusso al 6-6,5% della logistica) in un panorama di yield compressi o quasi a zero per molte categorie di investimento.
Ci si concentra così sul lusso sia per quanto riguarda il retail – le High street restano il segmento più ricercato – sia per il residenziale. E le operazioni assumono sempre più spesso la forma del club deal. Per questo molte strutture di private banking si stanno dotando di divisioni apposite, per la consulenza sugli investimenti immobiliari a chi possiede grandi patrimoni privati.
«C’è una forte componente immobiliare nel portafoglio della nostra clientela: la ricchezza in asset illiquidi e aziende non quotate è superiore alla ricchezza finanziaria – dice Lorenzo Di Rosa, responsabile Corporate & Real estate advisory di Banca Esperia (Mediobanca e Mediolanum) -. Ove opportuno, in seguito a un assessment complessivo del portafoglio, presentiamo alla nostra clientela opportunità di investimento immobiliari in ottica di diversificazione e ricerca di decorrelazione. La scelta è tra investimenti immobiliari a reddito – che si concentra nel segmento commerciale nelle principali città e in quello dell’ospitalità nelle città arte – oppure operazioni più speculative come gli sviluppi immobiliari. In questo secondo campo abbiamo guardato diverse iniziative a Milano, nel residenziale non necessariamente di lusso, promosse dallo sviluppatore che cerca co-investitori».

Secondo Gabriele Pompei, fondatore della boutique Pure investment management, nelle città secondarie saranno proprio gli investitori locali, ma anche fondi pensione, a promuovere singole iniziative. «Soprattutto in termini di valorizzazione – dice Pompei – cercando di acquistare gli asset come se fossero distressed. Il mondo private banking sul real estate ha gli stessi principi del grande investitore, con ticket più bassi che vanno da 5 a 15 milioni di euro. Un modo per parcheggiare denaro in forma diversificata rispetto al core business. E puntando, per operazioni speculative, a un Irr del 15-20%».
In questo contesto si cercano anche nuove frontiere, ancora poco sfruttate in Italia, dalle residenze universitarie – per le quali poi rimane da sciogliere il nodo della gestione non essendoci molte società specializzate – alle residenze sanitarie. Per Matteo Benetti, responsabile Private banking di Credem, invece, la cautela rimane alta. «Non stiamo sviluppando club deal – dice -. Ma rispetto a qualche mese fa iniziamo a vedere investimenti alternativi al comparto mobiliare per la clientela con patrimoni sopra i 5 milioni. Nel segmento degli immobili di pregio. Con partner esterni facciamo consulenza sul patrimonio immobiliare della clientela (facendo una stima aggiornata della reddività per capire se gli immobili sono sfruttati al meglio nella funzionalità che hanno), ma possiamo arrivare anche a gestirne la vendita nel caso in cui l’immobile non abbia più un rendimento interessante».

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Autore: Paola Dezza

Fonte: il Sole24Ore

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