Data Pubblicazione: 22 Gennaio 2016

Mutui, le banche temono le surroghe e ora offrono spread sul fisso più bassi del variabile. Che fare?

Osservando ai raggi x le nuove offerte di mutuo (sia per l’acquisto di una nuova casa che per la surroga) emerge un dato inequivocabile: in questo momento le banche stanno applicando sui mutui a tasso fisso degli spread più bassi, anche di 60 punti base (0,6%) rispetto agli spread applicati sui mutui a tasso variabile. Si tratta di un primato assoluto dai tempi dell’introduzione dell’euro, dato che solitamente lo spread sul mutuo a tasso fisso costa un po’ di più (10-15 punti base) rispetto a un variabile di pari durata perché il mutuo a tasso fisso è tecnicamente più rischioso per le banche come prodotto e, non a caso, per coprirsi dal rischio futuro di fluttazione dei tassi le banche si coprono acquistando un derivato (che in tempi normali scaricano in parte sul cliente applicandogli appunto uno spread più alto rispetto al variabile).

Ma in questa fase non c’è derivato o copertura che tenga: le banche stanno evidentemente offrendo mutui a tasso fisso a sconto (in termini di spread) spingendo la domanda a stipulare più fissi che variabili (il sorpasso nelle preferenze è confermato anche dalle ultime rilevazioni d MutuiOnline.it).

Il fisso, in questo momento, piace quindi di più. Ma anche perché sono le banche che lo stanno spingendo. La domanda è: come mai le banche vogliono vendere più mutui a tasso fisso in questo momento, a tal punto da scontare di molto lo spread?

Le risposte sono due: 1) hanno paura, proponendo un fisso più caro, di veder scappare i mutuatari fra qualche anno attraverso il meccanismo delle surroghe; 2) evidentemente non ritengono che nei prossimi anni i tassi saliranno di molto e con questi l’inflazione (che a quel punto renderebbe molto conveniente il fisso per il debitore ma meno per la banca).

In questo momento, con il costo del denaro ai minimi storici la differenza tra il miglior variabile (tasso finito dato dalla somma tra spread ed indice Euribor) si attesta all’1,2% mentre il miglior fisso (dato dalla somma tra spread ed indice Eurirs della durata del mutuo) si attesta al 2,2%. Siamo quindi a 100 punti di differenza nell’ipotesi di un mutuo pari al 50% del valore dell’immobile. La differenza tra il miglior variabile (1,36%) e fisso (2,7%) sale a 124 punti nel caso in cui il mutuo sia pari all’80% del valore dell’immobile. La differenza dei tassi riguarda il fatto che oggi le banche sono molto più selettive ed erogano con spread scontati (al di là della tipologia di tasso scelto) in funzione del rischio del cliente, e il cliente che chiede un mutuo del 50% è considerato più affidabile rispetto a chi chiede un finanziamento dell’80%. (…)

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Autore: Vito Lops

Fonte: Il Sole24Ore

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