Data Pubblicazione: 24 Luglio 2017

Cosa pensano gli italiani della casa?

L’oggetto del desiderio degli italiani è sempre stata la casa. Ma è ancora così oggi? Come sono cambiati i ‘desiderata’ abitativi delle famiglie negli ultimi anni? E’ necessario partire da qui per imbastire un ragionamento sensato sul mercato residenziale che costituisce il 90 per cento dell’intero mercato immobiliare (rapporto da non dimenticare per ricondurre il tema della casa dentro il suo alveo di importanza). È certo che qualcosa di profondo è cambiato nella società di oggi e che le conseguenze si vedranno con maggior enfasi nei prossimi anni.

L’oggetto del desiderio degli italiani è sempre stata la casa. Ma è ancora così oggi? Come sono cambiati i ‘desiderata’ abitativi delle famiglie negli ultimi anni? E’ necessario partire da qui per imbastire un ragionamento sensato sul mercato residenziale che costituisce il 90 per cento dell’intero mercato immobiliare (rapporto da non dimenticare per ricondurre il tema della casa dentro il suo alveo di importanza). È certo che qualcosa di profondo è cambiato nella società di oggi e che le conseguenze si vedranno con maggior enfasi nei prossimi anni.

La prima considerazione è che la domanda è selettiva e va in cerca di qualità. Ciò significa che una parte importante, per non dire preponderante del patrimonio residenziale non è, alle attuali condizioni, appetibile. Non vogliamo sparare cifre a caso ma se indichiamo in un 30% del totale questa componente di mercato che si riferisce ad immobili problematici, non siamo molto lontani dalla realtà. Purtroppo avendo l’Italia un patrimonio abitativo così vetusto non è che anche il rimanente 70% sia in condizioni ottimali. Diciamo che forse il 10% può essere tranquillamente transato senza necessità di interventi di adeguamento. Il restante 60% ha bisogno di interventi importanti di ristrutturazione impiantistica e dei componenti. Si tratta cioè di quelle case che hanno più di 30 anni e che non sono mai state mantenute a livello generale. Siamo in presenza di edifici che presentano sistemi elettrici non a norma, soluzioni di riscaldamento obsolete e di raffrescamento inesistenti, con serramenti usurati e vetri non adeguati per isolare termicamente l’ambiente. Stesse condizioni precarie per i pavimenti, gli arredi e i bagni. Per non parlare infine della composizione degli spazi che, essendo stati costruiti da più di trent’anni, presentano un layout vecchio e poco razionale nella suddivisione degli spazi. È chiaro che in queste condizioni vendere non è facile al punto che  la gente, tra la scelta di un usato così e un nuovo, opta per questa seconda soluzione con una piccola integrazione economica. Un altro fattore di valutazione riguarda la recente attitudine dei giovani a non utilizzare l’auto ma a ricorrere a soluzioni di car sharing quando serve un mezzo, per cui la prima conseguenza è che il box non interessa. Visti i costi dei garage in città importanti come Milano e Roma lo sconto sul prezzo finale può raggiungere anche i 60/70 mila euro.

L’altra tendenza è quella di optare per soluzioni di case in affitto anziché in proprietà. Attualmente sul mercato non c’è nulla mentre invece la domanda è crescente e con forti accelerazioni. Sarà utile allora pensare a un mercato di ristrutturazione da destinare all’affitto con una formula moderna di servizi a disposizione. Anche qui occorre avere una visione più ampia: se si vuole trasformare un palazzo in una residenza da affittare occorre che si ragioni in termini di condominio e non di singola attività residenziale, proprio per quella necessità di offrire servizi comuni di cui si parlava sopra.

Purtroppo nessuno ha il coraggio di affermare queste cose e si preferisce viaggiare di rimessa senza lanciare idee forti e di prospettiva. Il mercato residenziale va affrontato con logiche industriali e con visioni complessive, studiando anche i movimenti e i flussi delle famiglie, i nuovi insediamenti lavorativi che si prevedono, le eventuali opere infrastrutturali che potrebbero sorgere sul territorio. Questi ragionamenti presuppongono che si adottino iniziative di grandi dimensioni con adeguati investimenti. Su questo tema non avvertiamo grande disponibilità progettuale da parte del mondo immobiliare e del Real Estate: sarebbe urgente un confronto tra le parti della filiera immobiliare e poi, una volta studiata una posizione comune, con le pubbliche amministrazioni. Tenendo sempre presente che non abbiamo ancora visto un comune pensare con una prospettiva di medio lungo termine bensì con uno sguardo miope all’oggi o, al massimo, al domani inteso come prossimi mesi.

Il tema della casa dovrebbe essere centrale nell’agenda del governo. Dubitiamo fortemente che qualcuno conosca la situazione come l’abbiamo esposta qui sopra. E soprattutto il rischio che il paese corre di depauperamento delle ricchezze patrimoniali delle famiglie. Se ci fosse maggior attenzione e sensibilità si metterebbero da parte gli attuali temi della politica che sembrano proposti apposta per nascondere la gravità della situazione reale che interessa 50 milioni di cittadini italiani.

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Autore: Guglielmo Pelliccioli

Fonte: Il Quotidiano Immobiliare

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