Data Pubblicazione: 13 Marzo 2017

Case, i prezzi (e la domanda) ripartono. Da Milano a Roma, dove investire

Costa meno di quando c’era la lira

Oggi si compra una casa a prezzi nominali più bassi di quelli di dieci anni fa e, se si tiene conto dell’inflazione, ormai siamo ai valori correnti all’epoca della lira. Per questo è legittimo il dubbio di chi si chiede se vale la pena. Se da una parte infatti oggi sono molto bassi prezzi e i mutui — e chi si trova a disporre di liquidità e non ha intenzione di rischiare non può contare su rendimenti obbligazionari soddisfacenti — dall’altro la serie continua di ribassi ha insegnato che con il mattone si possono perdere molti soldi. Per rispondere alla domanda sulla validità dell’acquisto oggi, pur con tutte le precauzioni del caso, L’Economia del Corriere della Sera ha ipotizzato quattro situazioni nelle quattro maggiori città italiane valutando tre diversi scenari da qui a 10 anni: stabilità dei prezzi, salita dei valori del 10%, discesa di analoga entità. Se ne ricava che, oggi, l’acquisto consente nel decennio di ottenere un guadagno teorico anche in caso di minusvalenza alla rivendita dell’immobile. Il computo parte dai prezzi dell’ultimo osservatorio di Nomisma, a cui abbiamo aggiunto le imposte di trasferimento e quelle per l’accensione del mutuo.

Non abbiamo calcolato, perché l’entità della parcella è determinabile liberamente dal professionista, gli inevitabili costi notarili, e quelli, eventuali, dell’agenzia di intermediazione. Abbiamo poi aggiunto il costo di un finanziamento a tasso fisso, sulla base dei dati di mutuiOnline.it e il mancato introito da interessi derivanti dall’investimento in un Btp decennale della cifra pagata per contanti; abbiamo infine sottratto le somme che si sarebbero spese se anziché comprare si fosse optato per l’affitto. Se alla rivendita l’attivo supera il passivo l’operazione è conveniente.

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Qui Milano

Chi vuol vendere una casa ora osa un po’ di più, chiedendo prezzi più alti nella convinzione che il mercato li possa assorbire. Un’aspettativa fondata su un dato oggettivo: le richieste sono è in aumento. «La domanda è in costante risalita da due anni, da quando le banche hanno ripreso a concedere mutui. I risultati di vendita superiori alle previsioni del 2016 stanno trovando conferma nel trend di questo inizio anno, con dati riguardanti i primi due mesi molto positivi e che rendono certo un aumento delle transazioni almeno per la prima metà dell’anno», sottolinea Luca Rossetto, ad di casa.it, il portale che ha fornito a L’Economia del Corriere della Sera i dati aggiornati sui prezzi a cui sono offerti gli immobili e il riscontro che hanno da parte dei potenziali acquirenti confrontandoli con quelli di un anno fa. A Milano le variazioni della domanda sono precedute dal segno più in tutta la città. L’incremento maggiore si riscontra al quartiere Forlanini, dove c’è la prospettiva di una rivalutazione nei prossimi anni grazie alla realizzazione della linea blu del metrò; nessuna sorpresa sull’andamento dei prezzi, perché il trend è confermato da tutte le analisi: la zona più vivace è Moscova-Garibaldi, grazie all’effetto Porta Nuova.

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Compro o no? Punti di forza

Che sia un buon momento per comprare casa lo dice una percentuale: il +18,9% di incremento delle vendite registrate lo scorso anno. Si sta evidentemente facendo strada la convinzione che i prezzi abbiano toccato il fondo, soprattutto nelle grandi città. E comprare rimarrà conveniente almeno fin quando i mutui permarranno a questi livelli. Oggi, e non è mai successo prima dell’era Draghi, chi dispone di tutti i soldi in contanti ha addirittura interesse ad accendere un mutuo, sia pure per una percentuale minoritaria del prezzo. Magari puntando sul tasso variabile, offerto a interessi inferiori all’1%, senza timori per l’eventuale rialzo del costo del denaro, visto che il prestito si può estinguere in qualsiasi momento. Chi il bisogno di finanziarsi ce l’ha, può puntare su mutui fissi con rate più basse del passato. Infine, non va trascurato l’aspetto fiscale: è agevolato sia l’acquisto delle case da ristrutturare (bonus 50% sulla manutenzione straordinaria), sia quello del nuovo: deducibilità Irpef del 50% dell’Iva.

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Autore: Massimo Fracaro, Gino Paglica

Fonte: Corriere

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